不过,记者深入调查后发现,自1996年建成后,北京新世界太华公寓A、B座被用来出售,而位置最好的C座新中驿一直被新世界中国用作酒店式公寓出租。历经10余年,这些“二手”公寓开始被抛售,由于一直被开发商自持,投资者拿的将是一手房的合同。
沿着人流密集的崇文门新世界商场向南百余米,便可看见正在销售的新中驿项目。“你可以直接参观现房,价格最低16500元/平方米,最高23000元/平方米左右。”在8层一间临时接待室,销售人员肖雯告诉记者:“新中驿在售房源为216套。”
但当记者沿着狭长的走廊,进入一套90余平方米的一居时,不难看出其价格超低的原因:房间格局与普通商务酒店类似,一间客厅和卧室占据了主要空间,厨房与卫生间都略显狭小。屋内只简单地摆放着沙发椅和电视机,地毯上还有斑斑污迹。
“房子此前当作酒店出租,难免有些瑕疵。”肖雯表示。她称:“太华公寓2001年对外销售,开发商将C座自持,2003年开始当作酒店出租。”在其说辞下,该酒店目前的使用年限仅6年。
项目就以期房的形式销售,售价在15000元/平方米左右,C座的酒店入住时间在1999年左右。”
肖雯告诉记者:“项目产权为70年,不过因为太华公寓的地是在1993年拿的,这样算下来,新中驿产权只剩54年。”那么,意味着购房者的使用年限无缘无故“损失”了16年。
某知名房地产上市公司总经理说:“投资回报率的严重缩水才导致新世界中国的抛售行为,对于这样的二手公寓,投资者最好谨慎考虑。”
缩水的“租金收益”
在北京,并不是所有投资房地产的人都能赚钱。
“我赔了很多。”北京新世界太华公寓A座的业主李先生一边对记者说着,一边无奈地摇着头。李先生是一家香港公司内地区域首席代表。
李先生于1995年购买了北京新世界太华公寓A座的期房,当时的市值是222.6万元。事实上,李先生购买这套住房的目的并非自用,而是主要为了投资。他说:“大部分太华公寓的业主都是为了投资而购买的。”
“最初,房子最高月租金达到23000元。但是现在却只有当时的1/3,月租金仅有8000元左右。”据李先生介绍,有一些最初的投资者因为不能接受过低的出租价格,房屋甚至闲置了四五年。
记者调查后发现,奥运后北京服务式公寓投资回报率的确大幅下降,很多项目的租金水平甚至下降了一半。
“现在一居室的月租金在8000元左右,年租金回报率大概是5%~7%。”肖雯称。为证实新中驿真实的租金水平,记者走访了崇文门周边几家中介门店。“新世界90平方米的精装房租金不超过7000元。”中介业务员均表示。
“2005年后北京的服务式公寓越来越多,租金也逐渐回落。奥运后,整个服务式公寓市场更陷入低谷。”曾经租住过太华公寓的一位香港开发商分析,“从2008年下半年开始,新中驿的出租率只有50%~60%,如今靠租金收益再无大利可图,抛售也顺理成章。”
套现支付扩张费用
“新世界中国拥有雄厚的财力,但未来发展计划所需资金要上百亿,资金压力也很大。”新世界中国一位内部人士透露。
根据公开资料显示,1999年新世界中国地产从新
世界集团拆分出来在香港上市,目前总资产约517.2亿港元,多元化物业组合包括56个主要项目,总楼面面积达2880万平方米。2007年,郑裕彤之孙郑志刚全面掌管新世界集团业务,成为其第三代掌门人,也加快了在内地扩张脚步。
但2008年,受全球性金融危机的影响,新世界中国地产业绩较2007年财年出现下滑。新世界集团2009年3月17日发布的年报显示:2008年新世界中国地产销售总额逾12亿元人民币,取得纯利3.74亿港元,较2007年同期下降59.31%。
另一方面,新世界中国地产的扩张脚步消耗着公司的现金流。由于支付上海、大连及沈阳新一期的发展项目工程款,截至2008年12月底,新世界中国地产现金及银行存款为30.29亿港元,较2008年6月底时的48.25亿港元减少了近1/3。
2008年12月,新世界中国地产再度斥巨资用于北京崇外6号地的改造,建设一个总建筑面积约140万平方米的商业项目,该工程预计耗资达110亿元人民币。
“如果重复去年的销售成绩,新世界中国的开发计划肯定会受影响。抛售新中驿的收入既可以支付6号地前期开发费用,也能让销售额增加不少,这对上市公司很重要。”上述人士这样分析。
按照28242.58平方米的准许销售面积和17500元/平方米的均价计算,新中驿可套现近5亿元。截至2009年6月2日,北京市房地产交易管理网现房查询系统显示,新世界太华公寓(京房权证市崇港澳台字第10201号)中的新中驿216套房源已经签约124套,回收现金2亿多元,相比于2008年12亿元的总销售额已十分可观。
早在2008年3月,新中驿曾计划以23000元/平方米的均价销售,但因市场低迷而推迟。10月,郑志刚在公开场合表示新世界中国不会降价卖楼。然而半年多后的今天,这位年轻的掌门人不得不食言了。